Indianapolis · Class B · Buy-Rehab-Rent-Hold

Ton premier investissement locatif à Indianapolis

Simulateur d'un bien unique financé en DSCR foreign national (Axel hors US) : trésorerie à sortir, cash flow, DSCR, rentabilité et projection patrimoniale. Ajuste les hypothèses à gauche — tout se recalcule en direct.

Stratégie de sortie d'équité

Cash flow annuel net

Loyer encaissé moins P&I et toutes charges (gestion, vacance, entretien, capex, taxe, assurance).
Cash flow positif
Cash flow négatif

Patrimoine : valeur du bien vs dette

L'écart entre les deux courbes est ton équité. En « garder l'équité », la dette n'amortit que lentement mais reste basse.
Valeur estimée
Capital restant dû

Détail année par année

Hypothèses, sources & points de vigilance

  • Structure. Achat en DSCR foreign national à 70 % du prix (apport 30 %), amorti sur la durée choisie. La trésorerie nécessaire = apport + rehab + fee prestataire + clôture + réserves. Détenu via une LLC US (asset protection, exigée par le lender).
  • Cash flow. Net de toutes charges : P&I, taxe foncière, assurance, gestion (9 %), vacance + entretien (15 %), capex (5 %). Hypothèses volontairement conservatrices — le cash flow réel peut être meilleur.
  • DSCR. Loyer mensuel / PITIA (P&I + taxe + assurance). Les lenders exigent ≥ 1,0 (souvent 1,25 pour un meilleur taux). Ce ratio n'inclut pas gestion/vacance/capex — d'où l'écart avec le cash flow réel.
  • Refi cash-out. Optionnel, à 70 % de l'ARV après ~1 an de seasoning. Il ressort du capital mais recharge la dette (donc écrase le cash flow) — sur ton profil, garder l'équité est généralement préférable (LTV bas, cash flow positif, résilience).
  • Marché (sources 07/2026). Class B Indianapolis : prix invest 130-175 k$, loyer 1 300-1 600 $, renta brute ~9-11 %, cap rate net 6,5-8 %, occupation ~91 %. Distressed décoté 15-25 % sous le marché ; rehab 30-50 k$ (moyen), moins en léger. Taxe locative ~1,6 %. Appréciation moyenne 20 ans ≈ 3,5 %/an. Taux DSCR foreign national ~7-7,5 %.
  • Le vrai risque n'est pas dans les maths mais dans l'exécution à distance : fiabilité du prestataire/rehab, qualité du property manager, dérapage travaux. Commencer par du léger (ou du turnkey) limite ce risque pour un premier deal.
  • Non modélisé : fiscalité US (impôt fédéral/état sur le revenu locatif, dépréciation, traité fiscal France-US), frais de LLC (~500-1 500 $/an), frais de change, coûts de structure. Document de simulation, pas un conseil en investissement ni fiscal.